Tapu işlemleri, özellikle gayrimenkul sahipleri için büyük önem taşıyor. Ancak, bazı özel bilgiler sayesinde tapu sahipleri büyük zararlardan korunabilirken, bilgisizlik ve yanlış uygulamalar ciddi kayıplara neden olabiliyor. Özellikle hisseli tapularda sıklıkla karşılaşılan önalım (şufa) hakkı, bilinmediği takdirde gayrimenkul sahiplerini zor durumda bırakabiliyor. Bu nedenle, önalım hakkının ne olduğunu ve nasıl kullanıldığını bilmek büyük önem taşıyor.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, bir taşınmazın hisseli olması durumunda, hissedarlardan birinin kendi hissesini bir başkasına satması halinde, diğer hissedarların bu hisseyi öncelikle satın alma hakkını ifade eder. Bu hak, hissedarların taşınmaz üzerindeki haklarını korumayı ve taşınmazın daha geniş bir hissedar grubuna dağılmasını engellemeyi amaçlar. Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen önalım hakkı, hissedarlar arasında öncelik tanıyarak, taşınmazın daha istikrarlı bir şekilde yönetilmesine olanak sağlar.

Önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Öncelikle, hisse satışının gerçekleşmiş olması ve diğer hissedarların bu satıştan haberdar olması gerekmektedir. Hissedarlar, satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren belirli bir süre içinde önalım haklarını kullanmak zorundadırlar. Bu süre genellikle noter aracılığıyla yapılan bildirimden itibaren başlar. Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar, hisseyi satın almak istediğini satıcıya veya yeni alıcıya bildirmelidir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarların dikkat etmesi gereken bazı önemli adımlar bulunmaktadır:

• Satışın Bildirilmesi: Hissenin satışı, diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bildirimde, satış bedeli, ödeme koşulları ve diğer önemli detaylar yer almalıdır.
• Hak Kullanım Süresi: Hissedarlar, bildirimin kendilerine ulaşmasından itibaren kanunen belirlenen süre içinde önalım haklarını kullanmalıdırlar. Bu süre genellikle 3 aydır.
• Dava Açma: Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar, satışı yapan kişiye veya yeni alıcıya karşı dava açarak hakkını talep edebilir.
• Bedelin Ödenmesi: Mahkeme, önalım hakkının kullanılmasına karar verirse, hissedar hisse bedelini mahkeme tarafından belirlenen süre içinde ödemek zorundadır.

Önalım hakkının kullanımı, bazen karmaşık hukuki süreçleri içerebilir. Bu nedenle, hak sahiplerinin bir avukattan hukuki destek alması önemlidir. Avukat, sürecin doğru bir şekilde yönetilmesine ve hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olabilir.

Önalım Hakkında Sık Yapılan Hatalar

Önalım hakkı konusunda en sık yapılan hatalardan biri, satışın diğer hissedarlara bildirilmemesidir. Bazı hissedarlar, satış işlemini gizli tutarak diğer hissedarların önalım hakkını kullanmasını engellemeye çalışırlar. Ancak, bu durum hukuki sorunlara yol açabilir ve diğer hissedarların dava açarak haklarını talep etmelerine neden olabilir. Bir diğer hata ise, önalım hakkının kullanım süresinin kaçırılmasıdır. Hissedarlar, satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren belirli bir süre içinde haklarını kullanmak zorundadırlar. Bu sürenin kaçırılması, önalım hakkının kaybedilmesine neden olabilir. Ayrıca, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarların, hisse bedelini zamanında ödememesi de hak kaybına yol açabilir.

Önalım hakkı, gayrimenkul sahipleri için önemli bir hak olmakla birlikte, doğru bilinmediği ve usulüne uygun kullanılmadığı takdirde büyük kayıplara neden olabilir. Bu nedenle, hisseli tapu sahiplerinin bu konuda dikkatli olmaları ve gerekli hukuki desteği almaları önemlidir.